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土地增值税清算(土地增值税清算实务指南)

访客 税务筹划 2021-09-10 1 0

实践中,土地增值税清算的风险在哪里?

作者:赵律师。

钟石律师事务所联盟东恒律师事务所

2013年央视每周质量报道《土地增值税黑洞》报道,土地增值税的幌子被揭开,国家税务总局也发布《关于深入开展土地增值税清算工程的通知》号文件,称要保持土地增值税税收政策的刚性。

今天,三年过去了。现实中的土地增值税清算是怎样的?是流于形式,还是真刀真枪?房地产企业关注的是什么?

回到现实,从近日江苏大山房地产开发有限公司与江苏省宿迁市地方税务局稽查局土地增值税纠纷案出发,看看江苏省高级人民法院2015年10月24日作出的(2015)苏字第00508号行政判决书能告诉我们什么,以及房地产企业应该注意和防范哪些方面!

一、政府奖励、返还款,应当冲减土地出让金

江苏大山房地产公司基于出让土地获得宿迁市泗洪县财政局奖励人民币1600万元。宿迁地税稽查局认为,在计算江苏大山公司为取得土地使用权所支付的低价时,应从地价中扣除1600万元。重要风险:在计算土地增值税时,房地产企业获得的财务回报或奖励会抵消土地价格。他们不仅不能享受房地产企业开发成本20%的额外扣除,而且实际上还要缴纳土地增值税。事实上,关于政府的土地奖励和返还,地方政策并不一致。有的地方降低地价,有的地方把企业所得税作为房企的营业外收入征收,不征收土地增值税。实用要点:房企和政府在获取财务回报或奖励时,应书面和形式上明确货币的性质,避免税务稽查时难以解释清楚的被动局面。

二、地下室的可售面积

目前考虑到人民防空的需要,各地政府对地下室的规定不一,可能导致初期规划与房产测绘不一致。在极端情况下,一些地下室实际上很难出售,但在土地增值税法中,它们成为了征税的可销售区域。比如江苏大山公司的项目与房管局在项目规划中的测绘成果不一致。前者是项目规划中地下室可售部分为H02,不含H01,后者包括房管局测绘中的H02和H01。最后,后者被视为可销售面积,并征收土地增值税。重要风险:地下室项目规划是否与房管局测绘一致,避免两者不一致造成的税收不利局面。

三、向非金融机构的借款利息不能据实扣除

房地产是资金密集型行业,融资成本往往巨大。限于目前的土地增值税政策,向非金融类机构借款的利息成本往往因难以获得相关票据而无法完全扣除或抵扣,且利率高于商业银行同期同类贷款的利率。重要风险:借款人与开发项目为关联公司,但在法律上并不相同,导致借款费用无法税前扣除,导致土地增值税多缴。

四、应收未收的购房款还要交税

土地增值税清算或企业所得税清算,即使发票未开具或未足额开具,无论房企是否实际取得收入,收入金额由合同金额确定,纳税时间由合同约定的缴纳时间确定。重要风险:购房合同约定的支付金额过高,支付时间要求过高,导致购房人难以及时支付购房款,导致土地增值税多缴、土地增值税提前缴纳、占用企业资金。

结 语

当然,真正的土地增值税争议远不止这些,而且仅限于上述几个方面,如开发中间接开发成本与企业管理费的界限等

赵律师拥有法学和土木工程双学位,同时也是税务会计师(原注册税务会计师)。赵律师熟悉公司财务和税务,曾服务于江苏省多家建筑企业,尤其是建筑和房地产行业的税务问题。